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國土法明年上路 專家:影響台灣不動產產業發展

隨著「國土計畫法(簡稱國土法」)」2025年預計4月上路時間點接近,圍繞這話題的爭論卻未見緩解。如今,討論的議題甚至延伸至房價走勢!不動產估價師指出,從目前的土地使用管制規則來看,未來國土法上路後,恐讓全台產生新一波的「種房潮」,有可能又回過頭來影響台灣長期的不動產走勢、產業發展。

未來國土法上路,原本「區域計畫法」對非都土地劃有的11種使用分區,將全面簡化為四大功能分區:國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展,而原有的19種使用地類別將全部消滅。針對熱議「農業發展區」的部分,由於屈就民眾的抗爭壓力,國土法也放鬆「優良農田只限制從事農作生產與相關產銷設備」的管制,將包括農舍在內的使用許可也都納入,框架基本上與現行法規維持一致。

專家認為,未來國土法上路後,與現行「區域計畫法」最大的差異點,是民眾喪失土地使用分區變更的「主動權」,只有政府擁有主動權;且按「都市計畫法」的經驗來看,雖然法條明定「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」,但實際上這樣的「通檢」往往很少發生,導致民眾認為自己的「預期發展權」被剝奪,抗爭不斷。這個發展權「預期心理」的改變,也將對未來土地、房屋等不動產價值的估價產生質變;而從目前國土法的土地使用管制規則出發,以不動產估價師的專業來看,未來國土法上路後,也恐怕引發全國新一波的「種房潮」。

專家指出,現行「區域計畫法」的丁種建築用地(一般農業區、特定農業區內的工業建築土地),跟可以做住宅使用的甲、乙、丙種建築用地可說是「壁壘分明」。但未來國土法上路後,這種區別將隨之消失。未來這些原被限定只能做工廠使用的丁種建築用地,只要調降一定的容積率,就能做「住宅使用」,這就會讓土地持有人有了選擇問題。「一般傳統工廠大概只會蓋一、二樓,容積率根本用不完,未來只要容積率降為120%,原本的丁建就能變成類甲、乙建,」在地價的考量下,未來的工廠恐大規模的轉成住宅用途。

展望未來國土法上路後的「種房潮」,會不會影響未來的房價走勢?專家認為,這類住宅會長出來的土地,大多位於毗鄰都會區的鄉村區的零星地,建案不多,不會產生創造性破壞。另外,目前住宅的興建成本偏高,且鄉下地區新建案的供應量本就較少,很快就會去化完畢,短期內房價崩跌機會不大。

但藏在地價背後的更大問題是~居住需求永遠是跟在產業發展之後;產業不見了人口會繼續外移,最終仍會導致當地地價沒落。

 

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