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房地產盤勢變了 學者:失望性買盤認輸進場

信義房價指數創四年新高近來引發市場討論,房產學者章定煊表示,從市場的氛圍來看,「失望性買盤」正在慢慢的認輸進場。所謂失望性買盤是這兩三年深信房價會大幅下修的購屋者,感覺目前市場行情不易下跌,而且有些建設利多實現,於是陸續開始進場。

 

章定煊表示,雖然他並不看好房市,但他在分析好時價指數或國泰房地產指數,都在指出一個事實,就是價格正在用很緩慢的速度往上爬,雖然就量來說,是稍嫌不足的,要形成有力量的多頭攻勢,需要更高一點的銷售率來帶動。

 

章定煊說,會形成這樣的一個盤勢與三件事可能有關係。

 

首先和總統大選有關。

不少人認為總統大選不確定性會影響房市買氣,章定煊說,他盤點過檯面上潛在總統候選人,談到房價造成的問題,所開出來的藥方,都是以開外掛的方式處理,也就是社會住宅、住宅補貼、租賃宅、青年提高所得、房貸補貼等等不會直接影響房價的政策為主,至少目前為止各組總統候選人都不想以抑制房價來處理問題。

 

價微漲量微增的房地產讓官方的開發政策可以推動、建築與金融業得到活絡,資產族有感,無殼蝸牛不至太抗議。大家的次佳解,構成政治人物最佳解。排除掉心理不安因素,總統大選的對房地產的政治風險有限。

 

第二,大家認為低利率會是長期的趨勢。

去年2018大家認為台灣會隨美國升息,但是出乎意外的並沒有執行,而今年美國預期將降息的情況下,台灣隨之降息的可能性已經大增。也就是原本有升息疑慮下的民眾,開始進場。而且認為低利率會維持很長一段時間。

 

章定煊說,這也算是一種看衰台灣,利率是反應景氣,預期長期低利率等於預期台灣長期不景氣。過去幾年央行呼籲民眾注意利率風險的喊話,隨著央行的實際行動,變成了狼來了的效應。央行這方面喊話的已經很難讓民眾相信。

 

第三,捷運與快速道路路網通車,大幅擴張都會幅員。

雖然長期以來政府一直號稱要平衡城鄉差距,但是實際的作為是不斷的在都會地區投入大量的資源進行交通建設,而這些建設也在近年陸續完工,而且還不斷規劃新的路線向外擴張。很明顯的在六都,市區與都會範圍是數倍的放大中。

 

政府下了這樣重的投資,包括資金投入、公權力使用進行土地徵收、配合市地重劃,當然會資本化到土地與建物,會產生推升效果,如果沒產生推升效果,政府的投資不是等於丟水裡了。

 

最近網友不斷討論應該選擇台北市士林中山40年的兩房舊大樓,或是選擇新店板橋20年大樓,或是新莊土城兩房新大樓,還是到桃園基隆可以買到三房甚至四房等類似問題。這種題目現在很難答,但也就是交通路網的形成,才會有這樣的問題出現。也顯示這類物件現在相對比較好賣。